Sokan nagy lelkesedéssel vágnak bele az Otthon Start hitel igénylésébe, hiszen az új, államilag támogatott konstrukció mindössze 3%-os kamattal és akár 10%-os önerővel is elérhető. Ez a feltétel azonban félrevezető lehet, és ha az igénylő nem ismeri a rendszer működését, akár több milliós meglepetés is érheti – figyelmeztetnek a BiztosDöntés.hu szakértői.
A legnagyobb tévedés, hogy sokan azt hiszik: a vételár 10%-át elég önerőként előteremteni, a többit pedig majd a hitel fedezi. Csakhogy a bankok nem a vételárból indulnak ki, amikor a hitelösszeget megállapítják, hanem a becsült forgalmi értékből – és az két ingatlannál sem egyforma.
Nem a vételár a mérvadó
Az Otthon Start is jelzáloghitel, így a bankok legfeljebb a forgalmi érték 90%-át hitelezhetik – nem pedig a vételárét. A forgalmi értéket egy független értékbecslő állapítja meg, figyelembe véve az ingatlan állapotát, elhelyezkedését, anyagát, környezetét. Ha ez az érték alacsonyabb, mint a vételár, akkor a 10% önerő máris kevés lesz.
Példa:
- Egy vevő 100 millió forintért venne házat.
- Az értékbecslő viszont csak 80 millióra taksálja az ingatlant.
- A bank ebből legfeljebb 72 millió forintot hitelez (90%).
- Így a vevőnek 28 millió forintot, vagyis a vételár 28%-át kell önerőként előteremtenie.
Ha viszont az értékbecslés magasabb, mint a vételár, akkor is van egy másik korlát: a bank semmilyen esetben nem adhat többet, mint a vételár 90%-a. Tehát akkor is legalább 10% önerőre szükség van, még ha az ingatlan többet is ér papíron.
A valódi limit: a hitelbiztosítéki érték
Ráadásul a bank nem automatikusan a forgalmi értékből indul ki. A hitelbiztosítéki érték (HBÉ) egy szigorúbb számítás, amely azt mutatja meg, mennyiért tudná a bank gyorsan értékesíteni az ingatlant, ha a hitelfelvevő nem fizetne. A HBÉ jellemzően 10–30%-kal alacsonyabb a forgalmi értéknél, és a hitelmaximum ennek a 90%-a.
Ez azt jelenti, hogy a gyakorlatban sok esetben nem 90%-os, hanem csak 60–70%-os finanszírozásra van lehetőség, a fennmaradó részt pedig önerőként kell biztosítani.
Miért lehet ez veszélyes?
Ha az igénylő a hibás feltételezések alapján túl kevés önerővel foglalja le az ingatlant, majd később kiderül, hogy nem kapja meg a kívánt hitelösszeget, elveszítheti a foglalót, vagy akár meghiúsulhat a teljes adásvétel.
A BiztosDöntés.hu szakértői ezért azt javasolják, hogy még a foglaló kifizetése előtt érdemes előzetes hitelbírálatot és értékbecslést kérni a kiválasztott banknál. Így pontosabb képet kaphatunk arról, hogy mekkora hitelösszegre számíthatunk, és mennyi önerőt kell valóban biztosítani.
