Közel négy és fél havi országos nettó mediánbérre van szükség egyetlen négyzetméter új építésű budapesti lakás megvásárlásához – írja az Otthontérkép elemzése. Az áremelkedés üteme lassult, árcsökkenésről azonban továbbra sincs szó.
Az új lakások árai az elmúlt években messze elszakadtak az általános inflációtól: míg 2024 elején mérsékeltebb volt a drágulás, 2025-re tartósan két számjegyű növekedést mutattak a budapesti hirdetési négyzetméterárak. Idén az ütem fokozatosan lassult, júliusra 3,9 százalékra mérséklődött.
Négy és fél hónapnyi bér egy négyzetméterért
Az eltolódást jól mutatja, hány havi országos nettó mediánbérre van szükség egy négyzetméterhez. A mélypontot 2025 vége jelentette, amikor egy négyzetméter 4,73 havi fizetésbe került, ami több mint fél hónappal rosszabb arány a 2024 eleji állapotnál. A bérek azóta némileg felzárkóztak, 2026 tavaszára a mutató 4,46 hónapra javult. Egy új építésű négyzetméter így nagyjából nyolc-kilenc napi bérrel kerül többe, mint két és fél évvel ezelőtt.
Területi bontásban az elmúlt egy évben átlagosan mintegy 2 százalékos áremelkedés ment végbe a fővárosban, kerületenként viszont eltérő a kép. Ferencváros kiugróan jól teljesít, jelentős drágulás figyelhető meg Óbudán és Erzsébetvárosban is, a Hegyvidéken és a XIII. kerületben viszont inkább stagnáltak az árak. Az elemzés szerint ezeket az átrendeződéseket gyakran egy-egy nagyobb helyi beruházás határozza meg, nem az adott kerület egészének felértékelődése.
Visszatértek a garzonok
Változott a kínálat összetétele is: a korábban eltűnőben lévő garzonlakások aránya a 9 százalékos mélypontról ismét 12 százalékra nőtt. A piac kétharmadát továbbra is az egy- és kéthálószobás otthonok adják. A legkisebb lakásokat kereső befektetőknek jelenleg a IX., a XI. és a XIII. kerületben érdemes nézelődniük, a nagyobb alapterületű ingatlanok bőségesebb kínálatát Óbuda, a Hegyvidék és Zugló biztosítja.
A Portfolio ismertetése szerint egy olyan új lakás, amely húszévnyi nettó mediánbérbe kerül, nagyjából 105 millió forintos árat jelent. A prémium budai és belvárosi övezetekben nem meglepő az ennél drágább ingatlanok túlsúlya, de a külső kerületekben is szép számmal találni ilyen árfekvésű otthonokat, ahol a mérsékeltebb négyzetméterárat gyakran a nagyobb alapterület vagy a kertkapcsolat kompenzálja.
Az elemzés szerint a piac azért sem pörög, mert a fővárosi új lakások jelentős része saját forrásból szinte elérhetetlen egy átlagos fizetésből élő vásárlónak: a fejlesztői árelvárások és a vevők tényleges fizetőképessége nehezen találkozik.
