Az ingatlan adásvételek jellegzetes velejárója a foglaló, ennek kifizetésével a vevő kifejezi elkötelezettségét, hogy az ingatlant meg kívánja vásárolni. Amennyiben ugyanis meggondolja magát, vagy nem tudja kifizetni a szerződés szerinti vételár fennmaradó részét, akkor elveszíti ezt a pénzt.
A vevő számára is biztosítékot jelent persze a foglaló, hiszen amennyiben az eladó farol ki az üzletből, akkor neki a foglaló összegének dupláját kell visszafizetnie a csalódott vevőnek. Mivel az összeg az eladónál van, természetesen a vevőnek lényegesen nehezebb ilyenkor hozzájutnia a szerződés szerint neki járó pénzhez, így előfordul, hogy végül bíróság tesz pontot az ügy végére.
A bankmonitor.hu szakértői úgy vélik, kizárólag az eladó és a vevő közötti megállapodáson múlik, hogy van-e foglaló. Vagyis dönthetnek úgy, hogy eltekintenek tőle. De akár abban is megállapodhatnak, hogy az általánosnak számító 10 százalékos foglaló helyett többet, akár 20 százalékot fizet előre a vevő.
Ha például egy 100 millió forint értékű ingatlanra 20 millió forint foglalót fizet ki valaki, akkor kicsi az esély arra, hogy másvalaki annyit ígérjen rá az ajánlatára, hogy az eladónak a foglaló visszafizetését követően is megérje visszatáncolni.
Egyébként jogilag a foglaló duplájának visszafizetésével sem mentesül az eladó a szerződéses kötelezettsége alól, ilyenkor a vevő dönt, hogy elfogadja a pénzt, vagy tovább harcol. Ez igaz természetesen fordítva is: a vevő sem mentesül a vásárlási kötelezettsége alól automatikusan azzal, hogy lemond az általa kifizetett összegről.
Amennyiben az eladó farol ki az üzletből, akkor neki a foglaló összegének dupláját kell visszafizetnie a csalódott vevőnek Fotó: Freepik
A vevő a foglalót készpénzben és átutalással egyaránt rendezheti, ez ugyancsak megállapodás kérdése. Vagyis nem igaz az a gyakori vélekedés, hogy ezt kizárólag készpénzben lehet megfizetni. A foglalót megkaphatja közvetlenül az eladó, de megállapodhatnak a felek úgy is, hogy ügyvédi letétbe helyezik. Ez utóbbi a vevőnek nagyobb biztonságot jelent.
Az ingatlan adásvételi szerződések esetében mindenképpen szükség van ügyvédi ellenjegyzésre, ám önmagában a foglaló kifizetéséhez, vagyis egy vételi ajánlathoz vagy vételi szándéknyilatkozathoz nincs szükség a közreműködésére. Az ügyvédnek ebben az esetben már csak az a dolga, hogy elkészítse az adásvételi szerződést.
Ez azonban több szempontból is életveszélyes. Egyrészt az ügyvédnek nincs lehetősége a foglaló kifizetését megelőzően ellenőrizni például a tulajdoni viszonyokat és az esetleges terheket, pedig sok esetben éppen ekkor derülnek ki olyan információk, amelyek miatt végül meghiúsul az adásvétel.
Amennyiben valaki részben lakáshitellel vásárolna ingatlant, akkor az első lépés a finanszírozó bank kiválasztása kell, hogy legyen. Az adásvételi szerződésben a hitelező bankot már fel kell tüntetni, ám az nem elég, ha ide egyszerűen csak beírjuk az általunk favorizált pénzintézetet, biztosra kell menni azt illetően, hogy az valóban hitelezni is fog bennünket.
Az ingatlan adásvételi szerződések esetében mindenképpen szükség van ügyvédi ellenjegyzésre Fotó: 10perc.hu
Mert, ha nem, akkor másik bank után kell néznünk, ez pedig a szerződés módosításával járhat. Egy ilyen procedúra miatt ráadásul könnyen ki is futhatunk a szerződésben rögzített fizetési határidőből, ami kötbér fizetésével járhat, vagyis plusz költségbe verjük magunkat.
Még komolyabb probléma, ha az adásvétel végül meg is hiúsul azért, mert a reméltnél kisebb összeget adnak a bankok, vagy kiderül, hogy nem vagyunk hitelképesek. Mindkettő egyre gyakoribbak, ugyanis a bankok az energiaárak emelkedése miatt számos ágazatot óvatosabban hiteleznek.
Az sem ritka, hogy valaki megfeledkezik egy korábbi kisösszegű, nem szerződés szerint fizetett hiteléről, amit a bank végül elengedett, ám ilyenkor további egy évig még passzív KHR-es státuszú lesz, ezen idő alatt pedig aligha számíthat banki hitelre. Bármilyen okból lehetetlenüljön el azonban a hitelfelvétel, a kifizetett foglalót a vevő elveszíti.
