- Úgy tűnik, az idei esztendőben megfordul végleg a trend, és a korábban divatos lakásbérlés helyett inkább ingatlanvásárlás lesz a jellemző…
- Nemrég olvastam egy felmérést, amiből egyértelműen látszik, hogy valóban fordulóban van a trend, és például a fiatalok a különböző állami támogatásnak, otthonteremtési programnak köszönhetően nem bérleti díjra, hanem inkább a kedvező kamatozású hitelek törlesztésére fordítják a pénzüket, azaz inkább saját ingatlant vásárolnak a bérlés helyett. Mi is tapasztaljuk, hogy az elmúlt két évben az első lakásvásárlók egyre nagyobb számban jelentek meg az ingatlanpiacon.
- A nyilvánosságra került adatok alapján azt látni az ingatlanpiacon, hogy a fővárosi árak visszatérnek a megfizethetőbb tartományba, miközben a többi településen – elsősorban a nagyobb városok vonzáskörzetében – jobban kitart a lakáspiaci lendület. Meddig tarthat mindez?
- Egy biztos, az agglomerációban nőttek meg elsősorban. Például, ha veszünk, mondjuk egy új építésű veresegyházi ingatlant, amelyért 2020 nyarán 60 millió forintot kértek, az jelenleg már 70 millió Ft körül mozog. A magyarázat egyszerű, ugyanis az építési telkek árai emelkedtek, hiszen az új építésű ingatlanokra a már említett kedvezmények miatt nagyobb arányú fizetőképes kereslet alakult ki. Ráadásul a telkek is vészesen fogynak, így szinte harc alakul ki az építési vállalkozók között értük. A Budapesthez közeli települések már telítettek, a hullám egyre távolabb tolódik. Nincs már messzebb az az idő, amikor területileg találkozni fog az agglomerációs és a falusi CSOK. Hogy meddig tarthat mindez? Nos, a lendület a jelenlegi támogatási rendszer fenntartásáig mindenképpen megmarad.
Gázsity Milán szerint az építési telkek árai emelkedtek, hiszen az új építésű ingatlanokra a különböző kedvezmények miatt nagyobb arányú fizetőképes kereslet alakult ki Fotó: 10perc.hu
- Januártól újabb és újabb változások érintették az ingatlanpiacot. Mennyire lesznek hatással a vásárlási kedvre az idén bevezetett új kedvezmények? Gondolok itt elsősorban az új építésű ingatlanok értékesítési áfája 27 százalékról 5 százalékra csökkenésére, a családi otthonteremtési kedvezményre, az illetékfizetésben beállt változásokra, valamint az otthonfelújítási támogatásra…
- Már január 2-án berobbant a piac, úgyhogy a felsorolt változások egy kivételével maximális mértékben hatással vannak az ingatlanpiacra. Ez az egy kivétel az Áfa-csökkenés. Ez az összeg valószínűleg a vállalkozók zsebében fog maradni. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy az ő hasznuk lesz minden, ugyanis a már említett telekár növekedés, az építőanyag árak és a szakemberek bérének emelkedése a jelentős részét elviszi. Megemlítenék még egy jelentős támogatást, amely az adás-vételi ügylet lezárását követően vehető igénybe: ez pedig a bruttó vételár utáni 5% visszaigénylése, a vásárló számára, ami a jelenlegi áraknál több millió forint is lehet.
- Mely ingatlanok most a legnépszerűbbek a piacon?
- Jelenleg egyértelműen az ikerházak a legnépszerűbbek a piacon, egyrészt a vásárlók, másrészt az építtetők részéről is. Egy telekre épül fel két ház, de manapság már az építtetők is törekednek arra, hogy ne közös fal mentén találkozzanak az ingatlanok, hanem a garázs vagy a tároló mentén. Második helyen a sorházak vannak, ám már itt is egyre több az olyan ingatlan, amely esetében a beállónál, esetleg a tárolónál érintkeznek egymással a házak. Ezután jönnek a családi házak. Bármilyen furcsa, a tapasztalataink alapján mára már nem a telek mérete számít, hanem az ingatlan alapterülete, de főleg a szobaszám a lényeg. A fiatalok körében népszerűek az olyan 60-80 négyzetméteres társasházi lakások, amelyek a főváros vonzáskörzetében még mindig olcsóbbak, mint a fővárosban, és például ugyanazért az árért nagyobb szobaszámmal rendelkező lakást tudnak venni. Nem mehetünk el a jelenlegi járványhelyzet és a korlátozások okozta nehézségek mellett sem. A bezártság miatt az erkélyes, teraszos, esetleg kiskertes lakásokat, házakat keresik elsősorban.
- Mennyire alkalmazkodik a jelzáloghitelek piaca a változásokhoz? Miként alakul manapság egy lakáshitel és milyen százalékban veszik ezt igénybe a vásárlók?
- Jelenleg az önerő, CSOK, babaváró és piaci hitel kombinációja a legjellemzőbb a piacon. Tízből legalább négyen úgy mennek el ingatlant nézni, hogy közben árulják még azt, amiben élnek. Vannak olyanok is, akik előbb találják meg álmaik otthonát és addig, amíg a régi ingatlant nem tudják eladni, áthidaló megoldásként hitelt vesznek fel, amit aztán végtörlesztenek, amint sikerül túladniuk a lakásukon vagy házukon. A CSOK és a babaváró hitel egyben önerő is lehet egy ingatlan megvásárlásakor, ami nagy segítség az önerővel nem rendelkezők számára. Ezek a támogatások természetesen csak megfelelő életkorig vehetők igénybe.
- Mennyire volt hatással az ingatlanpiacra az, hogy az ingatlanok egy részét külföldi cégek vagy magánszemélyek vásárolták meg 2019 végéig? Növekedett-e emiatt például a bérbe vehető lakások száma?
- Az airbnb lakások száma nőtt meg elsősorban az ingatlanpiacon és ez kis híján bedöntötte az albérletpiacot, hiszen olcsóbbak voltak. Mind a hazai, mind pedig a külföldi bérlők inkább ezt a formát létesítették előnyben, sőt, már a szállodák forgalmát is veszélyeztették. Különböző jogszabályok módosításával azonban a kormány közbelépett és ez, valamint a kialakult járványhelyzet miatt visszaesett a turizmus, valamint jóval kevesebb külföldi maradt itt, aki egyébként munkavállalóként lakást bérelt. Mindenesetre azt érezni jelenleg, hogy van kínálat és kereslet az albérleti piacon és szépen lassan ismét elindultak felfelé az árak.
- A magyarországi ingatlanok tulajdonosainak 84 százaléka véli úgy, hogy otthona energiahatékonysági szempontból felújításra szorul. Idéntől például már teljesen más szabályok alapján lehet házakat, lakásokat építeni. Mennyire drágítja meg az ingatlanokat mindez?
- Ha egy nem új építésű ingatlan gazdát cserél, kötelező az eladónak energetikai tanúsítványt csináltatnia, ami pont az adott ingatlan energetikai hatékonyságáról szól. Egyébként a legfrissebb döntés értelmében a megújuló energia felhasználási kötelezettségét az új ingatlanok esetében kitolták fél évvel, ám a legtöbb ház ettől függetlenül már így épül. Ez azt jelenti, hogy az elhasznált energia 25 százalékát megújuló energiából kell hasznosítania az ingatlannak, amit az építtetők leggyakrabban három féle képpen teljesítenek: invetreres, azaz hűtő-fűtő fali klímákkal, hőszivattyúval vagy tetőn elhelyezett napelemekkel. Ezek közül egyébként a klíma kerül a legkevesebbe, a napelem a legelérhetőbb, így a legnépszerűbb is, míg a hőszivattyú költsége kiváltja a klíma és a kazán bekerülési árát, hiszen egyszerre képes hűteni és fűteni is. Természetesen vannak olyan energiahatékonysági lehetőségek, amelyek még jobbak, még többet tudnak, ám azok bekerülési költsége jóval magasabb, és ezek alkalmazása viszont felvinnék az ingatlanok árát. Az említett megújuló energiát hasznosító megoldások típusától függően drágul az ingatlan ára, amit az építési vállalkozók beleépítenek az árba.
- A budapesti irodapiac 39 ezer négyzetméterrel nőtt tavaly a negyedik negyedévben, de bizonyos növekedés tapasztalható más városokban is. Egyáltalán szükséges ennyi iroda, van erre igény?
- Ez egy kifejezetten érdekes kérdés. Noha az irodapiac napi helyzetével nem vagyok tisztában, az azért elmondható, hogy előbb vagy utóbb, de eljutunk odáig, hogy olyan magas lesz a kínálat, amit már nem lehet majd kihasználni. Ráadásul ez majd a bérleti díjakra is hatni fog, hiszen a nagy kínálat leviszi a bérleti díjakat is.
